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合同約定不得調整違約金，違反公平原則被認無效
時間：2020-08-18 15:23:41 來源： 作者：
我們在日常簽訂合同時，通常會存在合同約定排除法律規定的一些權利。在如今尊重當事人意思自治的情況下，有些權利是可以通過合同約定排除的，但是法律規定的一些權利，是對當事人損失最后的救濟權利，從公平原則來說，這些權利不宜通過約定的方式予以放棄。比如浩云律所曾經代理的一個案件，當事人差點就因為一個小小的合同條款而損失千萬。
A公司的劉總與B公司簽訂《房屋預租協議》，約定劉總根據B公司需要，修建租賃物業，供B公司開辦超市。A公司需按《B公司生活超市建設標準》及B公司賣場規劃設計圖紙施工，租賃物業原定的交付時間為2017年12月31日。對于違約金，雙方約定一方違約，對方無需就損失承擔舉證責任，也無論損失多少，違約金均按人民幣五百萬元定額計算，不以實際損失多寡為由進行調整。
2018年5月6日，A公司與B公司簽訂《租賃合同》，租賃期限為20年，免租期為８個月；合同違約金為500萬元，雙方約定一方違約，對方無需就損失承擔舉證責任，也無論損失多少，違約金均按人民幣五百萬元定額計算，不以實際損失多寡為由進行調整。
到了交付日期，A公司連續三次發函通知B公司前來聯合驗收交接，但是B公司卻以種種理由推脫接收場地。多次磋商未果后，A公司只能另外尋求租賃方，最后低價租給C公司，同按照合同租賃給B公司相比，20年租賃期租金損失21357815元。但是在A公司向B公司主張違約責任時，B公司卻反咬一口說A公司違約將房屋租賃給C公司。A公司該如何應對？
一、A公司是否違約？
本案中，約定交付之日到期后，經A公司多次催告，B公司拒不到現場開展驗收、接收工作，以實際行動表明了不再履行合同義務。B公司在給予寬限期至2019年7月15日之后，才解除合同。同時，A公司為減少損失將本案租賃物業轉租給C公司并無不當。因此，A公司不存在違約行為。
二、合同關于不得調整違約金的約定是否有效？
根據（2016）最高法民申1780號“大同市天力房地產開發有限責任公司與山西同至人商業管理有限公司、吳建功房屋租賃合同糾紛申訴、申請民事裁定書”的裁判要旨：合同中雖有關于不得調整違約金的約定，但違約金是對守約方因對方違約造成損失的補償，不主要體現懲罰功能，故關于違約金不得調整的約定應以不違反公平原則為限。
本案中，以開辦大型超市為目的進行房屋開發建設，并按照B公司的要求以及規劃設計圖紙等要求，對建筑的內外裝飾、電氣排水等各部分進行量身定做。現在由于B公司出于商業策略考慮不愿意繼續履行本案租賃合同違約不接收物業，雙方租賃合同不能履行，給A公司造成了巨大損失。由于租賃物業閑置不起，而另覓商家入駐又難以談到與B公司相同的租賃價格，本案A公司的損失主要體現在轉租后的差價上。與合同履行后可獲得的利益相比，A公司將租賃物業轉租給C公司共計損失差價21357815元，與合同約定違約金相差巨大。因此，根據上述（2016）最高法民申1780號的裁判要旨，如果按照合同約定不得調整違約金，將會違反公平原則，因此該約定應當被排除。
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