破產(chǎn)清算
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房產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)，購房人還能拿到房嗎？如何應對？
時間：2021-01-28 17:54:03 來源： 作者：
近年來，房地產(chǎn)領域中小開發(fā)商破產(chǎn)的頻頻發(fā)生，2020年開年就有74家房地產(chǎn)破產(chǎn)。當房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，債務人、建設工程承包人、抵押權人、購房人等諸多利益主體錯綜復雜，對于購房人來說，最好自然是可以依照合同拿到房子。但是企業(yè)一旦破產(chǎn)重整，處于弱勢地位的個人購房者還能如愿嗎？下面就幾種不同的情況分別探討一下。
一、購房人已經(jīng)付清全部價款
購房人已經(jīng)支付全部房款的情況下，無論房屋是否建成或是否辦理產(chǎn)權轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)2002年最高人民法院《關于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中第71條規(guī)定，屬于尚未轉(zhuǎn)移占有但相對人已完全支付對價的特定物，不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)，購房人可以要求破產(chǎn)管理人轉(zhuǎn)移房屋所有權，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。例如張麗君與寧波東來日盛置業(yè)有限公司與破產(chǎn)有關的糾紛案，法院認為商品房買賣屬于特定物買賣，涉案商品房雖未辦理產(chǎn)權證，但原告已支付全部購房款，應不屬于被告的破產(chǎn)財產(chǎn)，被告應當繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，向原告交付商品房。
但是在實踐中，如果房屋未建成，破產(chǎn)管理人行使合同解除權有可能會得到法院的支持。例如李春暉與浙江華人國際置業(yè)有限公司與破產(chǎn)有關的糾紛一案中，一審法院認為華人公司客觀上已不能辦理竣工驗收手續(xù)，亦不能繼續(xù)履行合同約定的交付義務及配合辦理產(chǎn)權過戶等手續(xù)；又因國際商貿(mào)大廈系華人公司主要資產(chǎn)，若對其整體處置，有利于對其重新進行規(guī)劃布局，有利于發(fā)揮其物業(yè)整體功能，進而更有利于維護包括李春暉在內(nèi)的所有債權人的利益為由支持管理人解除了購房合同。在這種情況下，購房人只能請求賠償損失。
二、雖未付清房款，已經(jīng)交付使用房屋。
雖然購房人未付清全部價款，但是房屋已經(jīng)用于居住，且名下并無其他可居住房屋。根據(jù)現(xiàn)有法律保障消費性購房人的基本生存權的精神，破產(chǎn)管理人不能解除合同而只能選擇繼續(xù)履行合同，購房人可以要求管理人辦理轉(zhuǎn)移房屋所有權手續(xù)，并向房地產(chǎn)管理部門申請變更房屋登記。
三、購房人尚未付清全部價款，且無使用。
購房人尚未支付全部購房款的，且無使用。根據(jù)現(xiàn)有法律和司法解釋，購房人簽訂商品房買賣合同屬于雙方均未履行完畢的合同，購房人是沒有特殊保護的。在這種情況下，購房人是否能獲得房屋所有權，只能取決于破產(chǎn)管理人是否履行合同。如果管理人根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條決定解除合同，雖然購房人可以要求損害賠償，但是只能以普通債權人的身份參與破產(chǎn)分配。
例如湖南高院在鄔義兵、湖南新國置業(yè)發(fā)展有限公司房屋買賣合同糾紛案二審民事判決書中認為：就211號房屋而言，鄔義兵的付款義務尚未完全履行完畢，新國置業(yè)公司交付房屋的義務尚未履行，根據(jù)《破產(chǎn)法》第18條之規(guī)定，案涉《商品房買賣合同》中關于211號房屋部分應視為已經(jīng)解除。
雖然在這種情況下對購房人很不利，但是購房人并非沒有保護自己的方法。根據(jù)《物權法》第20條，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。”由此可知，預告登記權利人的處分權雖然是消極的，但是可以排除破產(chǎn)管理人對房屋進行任意處分或清算分配的權利，管理人就已做預告登記的房屋可獲利益的途徑只剩下繼續(xù)履行《房屋買賣合同》了。
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